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May 27, 2011 - M+D Properties, affiliate of M&D Regional Center (MDRC), has had numerous meetings with NBBJ Architects and City Officials of Buena Park to thoroughly go over plans for "The Source."
位置
The Source 项目的实施地战略性地位于 5 号高速公路（横跨整个加州，是该州的主要运输路线）和 91 号高速公路（通往内陆帝国的关键路线）的交汇处。该实施地还位于海滨大道沿线，这是橙县的主干路之一。该位置交通便利，每天往来乘客人数达几百万。此外，该实施地距离 Metrolink 车站仅一英里左右。Metrolink 是服务于洛杉矶盆地大部分地区的公共交通系统。
该实施地还是通往布埃纳帕克市娱乐区的北部门户，挪特草莓农场、浸泡城水上乐园 (Soak City Waterpark) 等娱乐场所，以及众多酒店和主题餐厅便位于该市。（请参阅下文第 7.3 节） 布埃纳帕克的娱乐区一直吸引着来自南加州及以外地区的游客。
布埃纳帕克市
布埃纳帕克是加州橙县内一个颇负盛誉的郊区。橙县是多家财富 1000 强企业的总部所在之地，其家居收入中位值在美国居于较高水平。此外，旅游业是当地重要经济来源。橙县拥有众多旅游景点，包括迪士尼乐园、挪特草莓农场和激湍水上乐园 (Wild Rivers)。此外，橙县靠近加州的太平洋沿岸，拥有众多海滩度假村。橙县每年吸引近 4490 万名游客。其中包括 2470 万名当日往返游客，约占总数的 55%。在剩余的 2020 万名过夜游客中，预计约有 1080 万名游客入住当地酒店。橙县的大部分游客主要以休闲为主。
市场分析和策略
由 Robert Charles Lesser Co. (“RCLCO”) 开展的一项市场可行性研究显示，该地区将对高档生活中心的需求旺盛。虽然布埃纳帕克市主要由中产阶级居民组成，且布埃纳帕克市第 1105 号普查区是美国公民及移民服务局 (USCIS) EB-5 计划的目标就业区，但 RCLCO 的研究显示，在布埃纳帕克市方圆 10 英里内，年收入达到或超过 10 万美元的家庭占极大比例。由于 The Source 邻近高速公路和公共交通，开发商相信，该计划将能够吸引来自整个橙县、洛杉矶县和河滨县的游客。此外，RCLCO 的报告指出，当前市场上还未提供含有中高端零售商店和餐厅的生活中心。
开发商将按照以下策略，设计其全新的房地产开发方案：
1. 人口利基策略
大量富裕的亚洲人居住于该实施地的周围地区。由于与众多面向亚洲顾客的零售商建立了良好关系，开发商将能够利用该地区的人口结构优势。
2. 高消费阶层利基策略
RCLCO 的报告指出，在 The Source 周边地区，收入丰厚的居民人数占极大比例。然而，当地却没有高档零售商店来服务于此类居民。现有的 Buena Park Mall 位于 The Source 附近，占地面积约为 110 万平方英尺，其中设有数家大型主力店、一个露天休闲中心以及一家 18 屏幕电影院。该商场不会对 The Source 构成多大竞争压力，因为大部分主力店均为平价商店，包括沃尔玛 (Wal-Mart)、西尔斯 (Sears)、Dress for Less、DSW、Shoe Warehouse 以及欧迪办公 (Office Depot)。相比之下，The Source 将带来高档而独特的购物体验。
3. 综合用途策略
The Source 是一个综合用途开发项目，包括零售、办公、酒店和住宅用途。综合用途项目因其相对快速的出售/出租时间和优越的项目绩效潜力（例如，更高租金或价格、更高入驻率）而独具竞争力。
发展目标
- 品质： 设计一个以独特城市特征树立标志性形象的项目，使其成为布埃纳帕克市的里程碑；通过谨慎一致地使用优质建筑、园景和硬景观设计和材料，开发具备视觉连贯性且富有美感的项目，从而为居民和游客带来世界一流的城市体验。
- 社区： 打造一个易于步行的市区社区环境，行人可安全便利地行走于其中，该社区提供用于举办特别活动的公共场所，并通过制定发展项目来鼓励居民在其住所附近上班和购物，以便最大限度地减少汽车使用量，从而将 The Source 的环境影响降至最低。
- 就业： 通过建立高质量就业中心，扩大和提高娱乐走廊沿线的顶级零售商机，从而促进该地区的新就业机会、经济增长和稳定性。
设计规范
- 城市设计以及建筑目标和标准将营造一种可行走于市区社区的氛围，间布其中的人行通道和开放场地增添了城市的便利性和吸引力。
- The Source 将设有平整无后移的连贯零售门面以及狭窄店面，以打造紧凑的购物环境，同时还有屋顶花园（私人和/或公共）、户外餐饮区、观景台、水上设施（包括互动式室外喷泉）、艺术品以及其他各种增强型和娱乐型活动。
- 按层次划分的密集店铺和建筑将凸显行人主入口和通道入口，海滨大道沿线的指示牌一路指引游客进入娱乐走廊，逐渐显现出零售和行人区的场景。
经济影响分析报告
Evans, Carroll, and Associates, Inc. 于 2011 年 5 月编制的《经济影响分析报告》预计，零售中心将共计创造 3353 个新的就业机会。每个 EB-5 投资申请者将分配到十个或以上就业指标，以便有资格享有 EB-5 计划的美国移民福利。以创造的总就业机会减半计，即每个实体 1676 个就业机会，此就业机会创造水平显然足以支持公司 80 个 EB-5 投资者和 Beach Orangethorpe 80 个 EB-5 投资者的申请。