Ubicación

Ciudad de Buena Park

Buena Park es un suburbio bien establecido ubicado en el Condado de Orange, California. El Condado de Orange, que actúa como sede de numerosas compañías de Fortune 1000, ostenta uno de los más altos ingresos medios por hogar en la nación. Asimismo, el turismo es un aspecto vital de la economía local. El Condado de Orange ofrece numerosas atracciones turísticas, que incluyen Disneyland, Knott’s Berry Farm y Wild Rivers. Ubicado en la costa del Pacífico de California, el Condado de Orange también posee varios centros de playa. El Condado de Orange recibe alrededor de 44.900.000 visitas al año. Esto incluye 24.700.000 visitas de un día, que constituyen alrededor del 55 % del total. De los restantes 20.200.000 visitantes que permanecen por más de un día, se calcula que aproximadamente 10.800.000 se hospedan en hoteles locales. La mayoría de los turistas del Condado de Orange son visitantes orientados al entretenimiento.

Análisis de mercado y estrategia

Un estudio de viabilidad de mercado preparado por Robert Charles Lesser Co. (RCLCO, siglas en inglés) indica que existirá una fuerte demanda por un centro de estilo de vida de primer nivel en esta zona. Aunque la ciudad de Buena Park está formada principalmente por residentes de clase media y el Segmento del Censo 1105 de la ciudad de Buena Park es una zona objetivo para empleo según el Programa EB-5 de los Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los EE. UU. (USCIS, siglas en inglés), el estudio de RCLCO muestra que un importante porcentaje de hogares dentro de un radio de diez millas de la ciudad de Buena Park tienen ingresos de $100.000 o más al año. Debido a la cercanía de The Source con autopistas y transporte público, el Desarrollador confía en que podrá atraer a visitantes de los Condados de Orange, Los Ángeles y Riverside. Asimismo, el informe de RCLCO indica que no existe actualmente un centro de estilo de vida que incorpore tiendas y restaurantes de nivel medio a alto en la zona del mercado.

El Desarrollador diseñará nuevos desarrollos inmobiliarios de acuerdo con las estrategias siguientes:

1.     Estrategia de nicho demográfico

Una cantidad sustancial de asiáticos afluentes vive en la zona cercana al sitio. Debido a su fuerte relación con varios comerciantes minoristas orientados al mercado asiático, el Desarrollador podrá aprovechar la composición demográfica de la zona.

2.     Estrategia de nicho de primer nivel

El informe de RCLCO indica que un importante porcentaje de residentes de la zona cercana a The Source cuenta con ingresos elevados. Sin embargo, no existen opciones de venta minorista de primer nivel para atender a tales residentes. El centro comercial existente Buena Park Mall, ubicado cerca de The Source, tiene alrededor de 1,1 millones de pies cuadrados, con varias tiendas tradicionales, un centro de recreación al aire libre y un cine con 18 salas. No se espera que el centro comercial ofrezca una competencia seria a The Source porque la mayoría de las tiendas tradicionales son tiendas con bajos costos, tales como Wal-Mart, Sears, Dress for Less, DSW, Shoe Warehouse y Office Depot. En comparación, The Source ofrecerá una experiencia de compra exclusiva de primer nivel.

3.     Estrategia de uso mixto

The Source es un desarrollo de uso mixto, con usos de tienda minorista, de oficinas y uso residencial. Los proyectos de uso mixto son competitivos de una manera única debido a su cronograma de absorción relativamente rápido y al potencial de un rendimiento superior del proyecto (por ejemplo, rentas o precios más altos, mayor tasa de ocupación).

Objetivos del desarrollo

• Calidad: Diseñar un proyecto que genere una presencia icónica con una identidad urbana exclusiva que actúe como emblema para la ciudad de Buena Park y cree una experiencia urbana de primer nivel para los residentes y visitantes mediante el desarrollo de un proyecto estéticamente agradable con una continuidad visual a través de la aplicación cuidadosa y consistente de un diseño y materiales de alta calidad en los edificios y paisajes.
• Comunidad: Crear la experiencia de una comunidad céntrica peatonal que ofrezca un desplazamiento pedestre seguro y conveniente y espacios públicos para eventos especiales, y minimice el impacto ambiental de The Source a través de un desarrollo que aliente a los residentes a trabajar y comprar en la cercanía de sus hogares, para minimizar el uso de los automóviles.
• Empleos: Expandir y mejorar las oportunidades de venta minorista de primer nivel junto con el Corredor de Entretenimiento, para crear nuevos empleos, un crecimiento económico y estabilidad para la región por medio de la creación de un centro de empleo de calidad.

Especificaciones de diseño

• El diseño urbano y los objetivos y estándares de arquitectura crearán el sentimiento de una comunidad peatonal céntrica, ofreciendo las conveniencias y atracciones de una ciudad, entremezcladas con senderos peatonales y espacios abiertos.
• The Source contará con fachadas continuas de tiendas minoristas, sin retiros y con angostos frentes de tiendas para crear un denso entorno de compras, jardines en terrazas (privados y/o públicos), zonas para comer al aire libre, plataformas de observación, elementos acuáticos, que incluyen fuentes interactivas al aire libre, obras de arte y otras mejoras y actividades orientadas hacia el entretenimiento.
• Una jerarquía de masas y arquitectura enfatizará las principales entradas peatonales y las entradas mejoradas, con carteles en Beach Boulevard para anunciar la entrada al Corredor del entretenimiento y enmarcar vistas de las zonas de tiendas y las zonas peatonales. 

Informe del análisis de impacto ambiental

El informe del análisis de impacto ambiental de mayo de 2011 preparado por Evans, Carroll, and Associates, Inc. calculó que se creará un total de 3.353 nuevos empleos en relación con el centro de venta minorista. Se asignarán diez o más empleos a cada inversor-solicitante del programa EB-5 para que puedan recibir los beneficios de inmigración en los EE. UU. conforme al programa EB-5. Al dividir el total de la creación de empleos a la mitad, 1.676 empleos para cada entidad, queda claro que este nivel de creación de empleos es más que suficiente para apoyar las peticiones de los 80 inversores del programa EB-5 en la Compañía y los 80 inversores del programa EB-5 en Beach Orangethorpe.