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위치

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The Source의 개발 현장은 (캘리포니아 주의 전장을 가로지르면서 주에서 가장 중요한 운송 경로의 역할을 하는) 5번 고속도로와 (인랜드 엠파이어로 연결되는 주요 도로인) 91번 고속도로가 합류하는 지점에 전략적으로 위치해 있습니다.  현장은 오렌지 카운티의 주요 간선 도로 중 하나인 비치 불리바드를 따라 위치해 있기도 합니다.  이처럼 접근이 용이한 위치는 매일 수백만에 이르는 통근자들에게 시각적으로 많이 노출됩니다.   또한, 현장은 메트로링크 역에서 약 1마일 떨어진 곳에 위치해 있기도 합니다.  메트로링크는 로스앤젤레스 지역 대부분을 운행하는 대중 교통 시스템입니다.

이 현장은 Knott’s Berry Farm, 소크 시티 워터파크 및 기타 관광 명소와 수많은 호텔 및 테마 레스토랑이 있는 부에나파크 시의 엔터테인먼트 존으로 진입하는 북부 출입구의 역할도 합니다.  (아래 7.3 섹션 참조)  부에나파크의 엔터테인먼트 존은 오래 전부터 남부 캘리포니아 전역과 타 지역에서 관광객을 유치해 왔습니다.

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부에나파크 

부에나파크는 캘리포니아 주의 오렌지 카운티에 위치한 유명한 교외 지역입니다.  여러 Fortune 1000 기업의 본사가 자리잡고 있는 오렌지 카운티는 전국에서 평균 가구 소득이 가장 높은 지역 중 하나입니다.  그 밖에, 관광 산업은 지역 경제의 중요한 요소입니다.  오렌지 카운티에는 디즈니랜드, Knott’s Berry Farm 및 와일드 리버스 같은 여러 관광 명소가 있습니다.  캘리포니아 주의 태평양 해안가에 위치한 오렌지 카운티에는 여러 해변 리조트도 있습니다.  오렌지 카운티는 약 44,900,000명의 관광객을 매년 유치합니다.  여기에는 전체 방문객 중 약 55%를 차지하는 24,700,000명의 당일 방문객이 포함됩니다.  나머지 20,200,000명의 숙박 방문객 중에 약 10,800,000명은 지역 내 호텔에 머무는 것으로 추정됩니다.  오렌지 카운티를 방문하는 대부분의 관광객은 여가를 즐기고자 하는 방문객입니다.

시장 분석  전략

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Robert Charles Lesser Co.(“RCLCO”)에서 실시한 시장 실효성 연구에 따르면, 이 지역에는 부유층을 위한 라이프스타일 센터에 대한 높은 수요가 있을 것으로 나타났습니다.  부에나파크 시는 주로 중산층 주민이 대부분을 차지하고 부에나파크 시의 인구조사 표준지역 1105는 USCIS(미국이민귀화국)의 EB-5 프로그램에 의거하여 지정된 목표 고용 지역이지만, RCLCO의 연구에서는 부에나파크 시에서 10마일 반경 이내에 있는 가구 중 상당 비율은 연소득이 10만 달러 이상인 것으로 나타났습니다.  The Source는 고속도로 및 대중 교통과 가깝기 때문에, 개발사는 오렌지, 로스앤젤레스 및 리버사이드 카운티 전역에서 방문객을 유치할 수 있을 것이라 자신합니다.  나아가, RCLCO 보고서에 따르면 현재 이 시장 구역에는 중고급 소매업 매장 및 레스토랑이 입주해 있는 라이프스타일 센터가 없는 것으로 나타났습니다.

개발사는 다음과 같은 전략에 따라 새로운 부동산 개발 단지를 설계할 예정입니다.

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1.   인구통계적 틈새 전략 

현장을 둘러싸고 있는 지역에는 상당수의 아시아계 부유층이 거주하고 있습니다.  개발사는 여러 아시아계 소매업체와 긴밀한 관계를 맺고 있기 때문에 이 지역의 인구통계적 특성을 유리하게 이용할 수 있을 것입니다.

2.   부유층 틈새 전략 

RCLCO 보고서에 따르면 The Source를 둘러싼 지역의 거주민 중 상당 비율이 고소득층인 것으로 나타났습니다.  그럼에도 불구하고, 이런 거주민이 이용할 수 있는 고급 소매업 매장은 거의 없습니다.  The Source 근처에 있는 기존의 부에나파크 쇼핑몰에는 약 110만 평방 피트의 규모에 여러 중요한 핵심 매장과 야외 레크리에이션 센터 및 18개의 스크린을 보유한 영화 극장이 있습니다.  이 쇼핑몰은 The Source의 중요한 경쟁 상대가 되지 않을 것으로 예상됩니다. 왜냐하면, 대부분의 핵심 매장은 Wal-Mart, Sears, Dress for Less, DSW, Shoe Warehouse 및 Office Depot 같은 저가형 매장이기 때문입니다.  반면에, The Source는 독특한 고급 쇼핑 체험을 제공하게 될 것입니다.

3.   복합 용도 전략 

The Source는 소매업, 사무실, 호텔 및 거주 용도를 포함한 복합 용도 개발 단지입니다.  복합 용도 프로젝트는 비교적 빠른 흡수 일정(absorption schedule)과 우수한 프로젝트 실적(예: 더 높은 임대료 또는 가격, 더 높은 입주율)을 올릴 수 있는 가능성으로 인해 독특한 경쟁력이 있습니다.

개발 목표

  • 품질: 독특한 도시적 정체성을 토대로 부에나파크 시의 랜드마크 역할을 할 상징적인 존재가 되는 프로젝트를 설계하고, 질적 수준이 높은 건물 및 조경과 인공조경 설계 및 자재를 신중하고 일관되게 사용함으로써 시각적인 연속성이 있고 미관상으로도 빼어난 프로젝트를 개발함으로써 거주민 및 방문객을 위해 세계 최고 수준의 도시적 체험을 창조합니다.
  • 커뮤니티: 안전하고 편리한 보행자의 이동과 특별 행사를 위한 공용 공간을 지원하고 거주민이 집에서 가까운 곳에서 일하고 쇼핑함으로써 자동차 사용을 최소화하도록 장려하는 개발을 통해 The Source가 환경에 미치는 영향을 최소화하는 걸어다니기 좋은 다운타운 커뮤니티 체험을 창조합니다.
  • 일자리: Entertainment Corridor를 따라 최고급 소매업 기회를 확장 및 강화하여 수준 높은 고용 중심지를 창조함으로써 새로운 일자리를 창출하고 지역 경제의 성장 및 안정을 지원합니다.

Concept

설계 사양

  • 도시적인 설계와 건축 목표 및 기준은 보행자로와 탁 트인 공간이 산재된 도시의 편리성과 매력을 제시하는 걸어다니기 좋은 다운타운 커뮤니티의 느낌을 창조하게 될 것입니다.
  • The Source는 세트백이 없고 매장 앞이 좁은 소매점들이 연속적으로 이어진 건물 정면을 내세워 밀도가 높은 쇼핑 환경을 창조하고, 지붕 위 (개인 및/또는 공용) 정원, 야외 식사 구역, 전망대, 야외 분수를 포함한 수환경, 예술 작품, 그리고 기타 다양한 개선사항과 엔터테인먼트 지향적인 활동을 특징으로 할 것입니다.
  • 단계적 밀집 건축 구조는 주 보행자 출입구와 개선된 게이트웨이 입구를 강조하게 될 것이며, 비치 불리바드를 따라 설치될 표지판은 Entertainment Corridor에 진입했음을 알리고 상업 및 보행자 구역으로 들어서는 광경의 배경막 역할을 하게 될 것입니다.

 

경제 영향 분석 보고서

Evans, Carroll & Associates Inc.에서 작성한 2011년 5월 일자의 경제 영향 분석 보고서는 이 상업 센터를 통해 총 3,353개의 일자리가 새로 창출될 것으로 추정했습니다. 각 EB-5 투자 신청자에게는 EB-5 프로그램에 의거하여 미국 이민 혜택 수여 자격을 얻기 위한 목적으로 10개 이상의 일자리가 배분될 것입니다.  이 같은 일자리 창출 효과의 합을 반으로 나누면 각 법인체에 1,676개의 일자리가 배분되며, 이는 회사에 투자한 80명의 EB-5 투자자와 Beach Orangethorpe에 투자한 80명의 EB-5 투자자를 지원하기에 충분하다는 것을 알 수 있습니다.